Какие существуют риски при аренде сх земли (пая) на 49лет с правом выкупа? Тк на продажу сх земли (пая) сейчас мараторий, а очень нужно купить 2 пая по 2,5га. Многие оформляют покупку как аренда земли на 49лет с правом выкупа. Какие риски для меня ,как для покупателя (арендатора), существуют риски и как их минимизировать? Что стоит указывать в договоре? Может ли суд наложив арест на имущество арендодателя забрать или передать землю (в случае проблем арендодателя с законом и тд) г. Чернигов
Уважаемый Андрей,
Основной риск заключается в содержании договора, в связи с чем перед заключением договора рекомендуется, чтобы его проверили квалифицированные юристы. В частности, договором могут предусматриваться дополнительные основания для изменения его условий или расторжения, а потому для арендатора не должно стать неожиданностью инициирование другой стороной в будущем спора о расторжении договора по основанию, предусмотренному таким договором.
Содержание договоров аренды земельной доли (пая) должно соответствовать Типовому договору аренды земельной доли (пая), утвержденному приказом Государственного комитета Украины по земельным ресурсам № 5 от 17 января 2000 г., однако в договоре могут содержаться и иные условия, прямо Типовым договором не предусмотренные. В связи с этим, во-первых, необходимо проследить, что содержание договора аренды земельного пая соответствовало Типовому договору, и во-вторых, чтобы дополнительные условия, которые могут согласовать стороны, не противоречили законодательству Украины, а также интересам арендатора. Кроме того, договоры аренды земельной доли (пая) подлежат регистрации в порядке, предусмотренном Порядком регистрации договоров аренды земельной доли (пая), утвержденном Кабинетом Министров Украины постановлением № 119 от 24 января 2000 г. в исполнительном комитете сельского, поселкового, городского совета по местонахождению земельного участка.
Важно подчеркнуть, что земельная доля (пай) формально не является собственностью арендодателя, поскольку формально собственником является соответствующее общество – субъект права коллективной собственности. При этом субъект права коллективной собственности не вправе распоряжаться такой собственностью по своему усмотрению, поскольку тем самым могут нарушаться права пользователей такой земли – субъектов права земельной доли (пая). С другой стороны, в сертификате на земельную долю (пай) не указывается, что конкретный земельный участок принадлежит конкретному лицу, но это лицо знает границы этого конкретного земельного участка. Иными словами, правовой режим земельного участка, которое принадлежит лицу на основе права на земельную долю (пай), - достаточно спорный, поскольку права на этот объект имеют несколько субъектов одновременно, а потому спорной следует считать также возможность реализации этого объекта для удовлетворения требований кредиторов.
В то же время, в случае выделения субъекту права на земельную долю (пай), спорность этого объекта исчезает, и тогда он будет принадлежать на праве собственности тому лицу, которое обратилось с заявлением о его выделении. В случае переоформления права на земельную долю (пай) и выдачи в связи с этим государственного акта на право собственности на земельный участок в соответствии с Разделом IX“Переходные положения” Закона Украины «Об аренде земли» договор аренды земельной доли (пая) также подлежит переоформлению на тех же условиях, что и ранее действующий договор аренды. В то же время, существует практика Верховного Суда Украины, где последний признал переоформление договора аренды земельной доли (пая) в связи с выдачей государственного акта на право собственности правом, а не обязанностью арендодателя, а это значит, что в этом случае арендатор также несет определенные риски потери права аренды при нежелании арендодателя переоформлять такой договор аренды.
Более детальную консультацию и юридическое сопровождение по вопросам недвижимости Вы можете получить у специалистов юридической фирмы "Юста": 044 528-85-07.
19.11.2014